Executiewaarde en de hypotheek hoogte
Over het verband hypotheek executiewaarde is al eerder een artikel verschenen op dit blog. De executiewaarde wordt vastgesteld aan de hand van een taxatie door een taxateur. De taxateur beoordeelt jouw woning naar aanleiding van een aantal factoren en stelt daarbij een executiewaarde vast. Dit is de waarde die naar verwachting zal worden behaald als de woning ooit op een veiling terecht zou komen. De executiewaarde bepaalt voor een groot gedeelte jouw mogelijke hypotheek hoogte. Het bedrag dat je kunt lenen is namelijk gerelateerd aan de executiewaarde van het onderpand, in dit geval de woning waarop je het hypotheek recht wilt laten vestigen.
Een taxateur moet een nauwkeurige executiewaarde voor de hypotheekverstrekker vaststellen. Met name de afgelopen jaren is hier veel discussie over ontstaan, omdat taxateurs nogal eens hoge taxatiewaardes opgaven (en daarmee dus ook hoge executiewaardes) zodat mensen meer konden lenen en een hogere hypotheek konden krijgen. Met als gevolg dat de bank vaak flink erbij inschoot als mensen de maandlasten van hun financiering niet meer konden opbrengen. De woning moest verkocht worden en het bleek maar al te vaak dat de woning op de veiling niet eens de executiewaarde haalde. De bank leed daarbij dus grote verliezen bij een gedwongen verkoop, ondanks hun gevestigde recht van hypotheek.
Een goede taxatie zou gebaseerd moeten zijn op de factor locatie, grootte van de woning en afwerking. In die volgorde. Bij een executie verkoop is het maar al te vaak het geval dat een woning minder goed onderhouden wordt, dus de mate van afwerking is de minst belangrijke factor hierbij. Locatie is het enige dat niet veranderd kan worden en telt daarom het meeste bij een taxatie.
Als de executiewaarde is vastgesteld door de taxateur gaat deze naar de bank of geldverstrekker. Deze doen de rest van hun toetsing voor de hypotheek (inclusief BKR toets) en beoordelen voor welke som je in aanmerking komt. Het is in Nederland gebruikelijk om te financieren tot 125% van de executiewaarde. Er zijn ook banken die meer dan dat financieren, tot wel 150% van de executiewaarde. Dit brengt natuurlijk ook andere voorwaardes met zich mee en eventueel verschillen in tarieven en kosten bij het afsluiten van een dergelijke hypotheek.
De executiewaarde is over het algemeen tussen de 80% en 90% van de vrije verkoopwaarde van een woning. De hoogte hiervan ligt aan de taxatie zelf en de limieten van de bank of geldverstrekker die de hypotheek verstrekt. Elke bank heeft zijn eigen eisen pakket en acceptatie voorwaarden. Natuurlijk speelt bij de acceptatievoorwaarden ook mee of je een BKR codering hebt staan op dit moment. Soms heb je een BKR codering (een notitie van betalingsachterstand bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel) zonder dat je het weet. Je gaat er dan vanuit dat je kunt lenen zonder BKR toetsing, terwijl bij de bank de alarmbellen beginnen te rinkelen als ze het zien!
Natuurlijk moet je inkomen ook voldoende zijn om de lening en financieringslasten te kunnen dragen, maar zoals je ziet is dat 1 pijler van de formule. Als het onderpand niet de benodigde executiewaarde heeft zal een bank geen hypotheek verstrekken, omdat wat je wilt kopen simpelweg niet waard is wat jij ervoor wilt betalen. Gelukkig komt dit, vooral in de huidige vastgoedmarkt, weinig voor, omdat er veel concurrentie is van andere scherp geprijsde woningen. Makelaars zijn daardoor bijna gedwongen om een scherpe verkoopprijs aan te houden, waardoor je niet snel gekke executiewaardes zult zien bij een taxatie.
Ben je getoetst, is het taxatierapport met de executiewaarde klaar en is je BKR schoon of schoon genoeg, dan brengt de bank een hypotheekofferte uit. In de offerte staan de voorwaardes zoals je die hebt besproken met je hypotheek adviseur. Als je besluit met die aanbieding in zee te gaan resten nog wat officiele procedures en soms een medische keuring, maar je bent in elk geval al een heel eind op weg naar de hypotheek voor jouw woning!
Vond u dit artikel nuttig? Deel het met anderen...
